Ինչպես են CES վարկերը օգտագործում DSCR-ը ներդրումային անշարժ գույքի ֆինանսավորման համար

Անշարժ գույքի ներդրողների համար փակ ժամկետով երկրորդ (CES) վարկը եզակի միջոց է սեփականատիրոջ կողմից չզբաղեցված գույքը ֆինանսավորելու համար՝ առանց անձնական եկամտի վրա հույս դնելու։ Օգտագործելով պարտքի սպասարկման ծածկույթի հարաբերակցությունը (DSCR) որակավորվելու համար, այս անշարժ գույքի եկամտի վրա հիմնված վարկերը կենտրոնանում են վարձակալության դրամական հոսքի վրա, ինչը դրանք իդեալական է դարձնում պորտֆելների մասշտաբավորման համար: Եկեք ուսումնասիրենք, թե ինչպես են CES վարկերը գործում դրամական հոսքի վրա հիմնված վարկավորման համար և ինչու են դրանք խաղի կանոնները փոխող:

CES վարկը ֆիքսված ժամկետով երկրորդ հիփոթեք է, որը չի թույլատրում լրացուցիչ վարկեր, և հաճախ օգտագործվում է հիմնական վարկի հետ միասին՝ ոչ սեփականատիրոջ կողմից բնակեցված վարկերի համար: Ի տարբերություն ավանդական երկրորդ հիփոթեքների, որոնք կարող են պահանջել անձնական եկամտի ապացույց, ներդրումային գույքի համար նախատեսված փակ ժամկետով երկրորդ վարկը օգտագործում է DSCR-ը՝ համապատասխանությունը գնահատելու համար: Պարտքի սպասարկման ծածկույթի հարաբերակցությունը չափում է գույքի տարեկան վարձակալության եկամուտը դրա պարտքային պարտավորությունների նկատմամբ, ներառյալ առաջին և երկրորդ հիփոթեքային վճարումները (մայր գումար, տոկոսներ, հարկեր, ապահովագրություն և HOA վճարներ): 1.0 կամ ավելի բարձր DSCR-ն ցույց է տալիս, որ գույքի եկամուտը ծածկում է դրա պարտքերը, ընդ որում՝ վարկատուները սովորաբար նախընտրում են 1.25-ը դրամական հոսքի վրա հիմնված վարկավորման համար:

Անձնական եկամտի ստուգման բացակայության այս մոտեցումը մեծ գրավչություն է: Ներդրողներին անհրաժեշտ չեն W-2 ձևաթղթեր կամ հարկային հաշվետվություններ. փոխարենը, վարկատուները գնահատում են գույքի վարձակալության ներուժը, ինչը CES վարկերը հասանելի է դարձնում բարդ ֆինանսներ ունեցողների համար: Նրանք նաև հասանելի են օտարերկրյա քաղաքացիների համար, ինչը թույլ է տալիս միջազգային ներդրողներին օգտվել ԱՄՆ անշարժ գույքից՝ առանց տեղական եկամտի մասին գրառումների: Օրինակ, օտարերկրյա քաղաքացին կարող է CES վարկ ստանալ վարձակալվող գույքի համար, որը ամսական եկամտաբեր է $4,000՝ 1.3 DSCR-ով, շրջանցելով անձնական եկամտի խոչընդոտները:

Պիգգիբեք օք կառույցները մեծացնում են ճկունությունը: Փակ ժամկետով երկրորդ վարկը կարող է ծածկել կանխավճարները կամ վերանորոգումները՝ զուգակցված առաջին հիփոթեքի հետ՝ նախնական ծախսերը նվազեցնելու համար: Պատկերացրեք, որ ներդրողը նպատակ ունի ձեռք բերել 500,000 դոլար արժողությամբ վարձակալության անշարժ գույք. առաջին հիփոթեքը ծածկում է 75%-ը (375,000 դոլար), իսկ CES վարկը ֆինանսավորում է մնացած 20%-ը (100,000 դոլար), թողնելով միայն 5% կանխիկ կանխավճար: Սա...Ամրագրելիրացվելիություն հետագա ներդրումների համար։

Այնուամենայնիվ, DSCR-ի վրա հիմնված CES վարկերը գալիս են որոշակի նախազգուշացումներով: Երկրորդ հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները հաճախ ավելի բարձր են, իսկ վարկի և արժեքի համակցված հարաբերակցությունը (CLTV) կարող է հասնել 75-85%-ի: Ազատ տարածքները կամ շուկայական տատանումները նույնպես կարող են ազդել գույքի եկամտի վրա հիմնված վարկերի վրա, ուստի ներդրողները պետք է ապահովեն վարձակալության բարձր պահանջարկ: Այս գործոններից անկախ, սեփականատիրոջ կողմից չբնակեցված վարկերը, ինչպիսիք են CES վարկերը, առաջարկում են անհամեմատելի հնարավորություններ պորտֆելի աճի համար, հատկապես այն դեպքում, երբ անձնական եկամտի ստուգում չկա, և օտարերկրյա քաղաքացիների համար մատչելի տարբերակները նպաստում են մատչելիությանը: